Gemeinsam Verantwortung übernehmen.

Sozial und umweltverträglich investieren und mit gutem Beispiel im eigenen Unternehmen vorangehen – das ist Kern unseres Handelns und fest in den Werten der AIF Capital verankert. Damit wollen wir natürliche Ressourcen schonen, zum Umweltschutz beitragen und für einen starken Zusammenhalt in der Gesellschaft einstehen.
Hierzu entwickelt die AIF Capital Group derzeit eine umfassende ESG-Strategie, die für alle Unternehmensbereiche gilt.

Wir setzen schon jetzt Maßnahmen zu Umwelt, Sozialem und Unternehmensführung um:

  • AIF Capital prüft ESG-Kriterien bei jedem neuen Investment. Die Immobilien werden klimaeffizient geplant und errichtet. Barrierefreiheit ist nicht nur in unseren Sozialimmobilien, sondern in allen Gebäuden Standard.

  • Investmentfonds werden auf ESG-Kriterien geprüft – eine Anforderung, die regulierte Investoren zurecht an unsere Produkte stellen.

  • Wir belohnen ökologisch nachhaltiges Verhalten im Unternehmen – eine Prämie für Mobilität und Umwelt ist in jedem Arbeitsvertrag unserer Mitarbeitenden fester Bestandteil.

  • Bahn zuerst: Für Geschäftsreisen ist die Bahn das Verkehrsmittel der ersten Wahl. Wir vermeiden Individualverkehr.

  • Alle Mitarbeitenden werden speziell zu ESG geschult.

  • Im Unternehmen leben wir Diversität. Gender und Background spielen durch objektive Leistungsbewertung keine Rolle.

  • Wir legen Wert auf Gesundheit und sozialen Ausgleich. Events für unsere Mitarbeitenden und Sportangebote spielen eine wichtige Rolle für den sozialen Zusammenhalt im Unternehmen.

Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken bei unseren Investitionsentscheidungen

Gemäß der EU-Verordnung (EU) 2019/2088 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (die Sustainable Finance Disclosure Regulation «SFDR») müssen Finanzmarktteilnehmer ihre Strategie zur Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken bei ihren Investitionsentscheidungsprozessen offenlegen.

Ein Nachhaltigkeitsrisiko ist ein Ereignis oder eine Bedingung aus den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (ESG), das bei Realisierung, einen tatsächlichen oder potenziellen wesentlichen negativen Einfluss auf den Wert der getätigten Investitionen haben kann („Nachhaltigkeitsrisiko“). Das Nachhaltigkeitsrisiko wirkt sich dabei auf die bekannten Risikoarten aus.

Nachhaltigkeitsrisiken werden bei der AIF Kapitalverwaltungs-AG in die Investitionsentscheidung und Risikoüberwachung einbezogen. Dies erfolgt innerhalb des gesamten Investitionsprozesses, sowohl in der fundamentalen Analyse als auch in der Anlageentscheidung und der laufenden Überwachung. Dafür erhebt die AIF Kapitalverwaltungs-AG gemeinsam mit ihren Serviceprovidern nach Verfügbarkeit Verbrauchsdaten in ihren Immobilien und bezieht Daten zu physischen Risiken von einem etablierten Provider.

Die Betroffenheit, Wahrscheinlichkeit und Schwere von Nachhaltigkeitsrisiken unterscheidet sich je nach Region und Immobilie. Deshalb berücksichtigt die AIF Kapitalverwaltungs-AG die Wesentlichkeit der Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen des Anlageprozesses. Nachhaltigkeitsrisiken, welche sich aus der Analyse der ESG-Kriterien ergeben, werden mit Blick auf ihre finanzielle Wirkung kontinuierlich analysiert und bei der Bewertung der Ertrags- und Risikoeinschätzung berücksichtigt. Dies erfolgt sowohl bei der Analyse potentieller Anlagemöglichkeiten als auch in der laufenden Überwachung der vorhandenen Bestandsinvestitionen. Physische Risiken reduziert die AIF Kapitalverwaltungs-AG durch den Abschluss von Versicherungen. Transitorische Risiken werden laufend – je nach Verfügbarkeit – über Verbrauchsdaten der Immobilien analysiert. Sehr hohe Risiken können durch bauliche Maßnahmen reduziert oder die Immobilie im Zweifelsfall veräußert werden.

Transparenz nachteiliger Auswirkungen auf Unternehmensebene

Die AIF Kapitalverwaltungs-AG betrachtet zur Wahrung der Sorgfaltspflicht bei jeder Investitionsentscheidung die mit diesen zusammenhängenden, wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren (Umwelt, Soziales, Arbeitnehmerrechte, Menschenrechte, Korruption, Bestechung und Unternehmensführung).

Gleichzeitig werden im Rahmen der Investitionsentscheidungen die Indikatoren für die wesentlichen nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeit betrachtet. Dabei werden wir wie im Folgenden dargestellt neben den verpflichtenden Indikatoren weitere optionale Indikatoren berücksichtigt: Als Haupttreiber von Nachhaltigkeitsrisiken der Vermögensgegenstände unserer Fonds sehen wir energieineffiziente Immobilien an. Als weiteren Treiber sehen wir die Nutzung fossiler Brennstoffe im Rahmen der Bewirtschaftung der Immobilien an. Als weitere Nachhaltigkeitsrisiken sehen wir die Energieverbrauchsintensität, den Anteil des Verbrauchs nicht erneuerbarer Energieträger, das Angewiesensein auf Unternehmen der Nutzung fossiler Brennstoffe, das Hinterlassen des sogenannten „Carbon Footprints“ sowie die Verursachung von Treibhausgasemissionen. Abschließend und optional sehen wir – in umweltökonomischer Hinsicht – den Verbrauch von Rohmaterial für Neukonstruktionen und Renovierungen größeren Ausmaßes sowie – in sozialer Hinsicht – den nichtausreichenden Schutz von Hinweisgebern (sog. Whistleblowern) als zu berücksichtigen im Rahmen von Investitionsentscheidungen unserer Fonds. Sollten hierbei Schwellenwerte überschritten werden, führt dies zum Ausschluss im Rahmen der Anlageentscheidung, zu baulichen Maßnahmen oder zum Verkauf der Immobilie.

Durch die Berücksichtigung der nachteiligen Auswirkungen im Rahmen einer Investitionsentscheidung wird sichergestellt, dass das Anlageziel des Finanzprodukts nicht durch nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsbereiche erreicht wird.

Da die AIF Kapitalverwaltungs-AG nahezu ausschließlich in Immobilien investiert, kann eine aktive Mitwirkung zur Reduzierung der nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeit nicht erfolgen. Gleichzeitig werden im Rahmen von Verbrauchsdaten bei energieineffizienten Gebäuden kontinuierlich bauliche Maßnahmen diskutiert, die zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs führen können.

Transparenz der Vergütungspolitik im Zusammenhang mit der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken

Im Rahmen der Geschäftsstrategie der AIF Kapitalverwaltungs-AG sind ökologische, soziale und auf verantwortungsvolle Unternehmensführung bezogene Kriterien verankert. Im Rahmen der Investitionsentscheidung und Anlageberatung werden Nachhaltigkeitsrisiken berücksichtigt. Gleichzeitig wird im Rahmen der Vergütungspolitik sichergestellt, dass die Leistung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in einer Weise bewertet wird, die ein Handeln im bestmöglichen Interesse der Kundinnen und Kunden sicherstellt.

Transparenz bei der Bewerbung ökologischer oder sozialer Merkmale und bei nachhaltigen Investitionen auf Internetseiten

Gemäß der Verordnung (EU) 2019/2088 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzsektor ist die AIF Kapitalverwaltungs-AG nach Art. 10 der Offenlegungs-Verordnung verpflichtet, bei Finanzprodukten im Sinne Art. 8 der Offenlegungs-Verordnung Transparenz bei der Bewerbung ökologischer oder sozialer Merkmale und bei nachhaltigen Investitionen zu schaffen.

Die entsprechenden nach Art. 10 der Offenlegungs-Verordnung zu veröffentlichten Informationen können für den Fonds „AIF Lebensquartiere I“ im Folgenden entnommen werden.

Beschreibung der ökologischen und sozialen Merkmale

Die Anlagestrategie des AIF berücksichtigt ökologische und soziale Merkmale, wobei der Fokus auf Umweltaspekten („Environmental“) liegt.

Die Gesellschaft investiert nach einer Anlaufphase von 4 Jahren nach Fondsauflage fortlaufend mindestens 60 % der vermietbaren Fläche aller Immobilien des Sondervermögens in Immobilien, welche von der Gesellschaft für das Sondervermögen festgelegten ökologischen und sozialen Merkmale erfüllen („Investitionsquote“).

Bei der Auswahl von geeigneten Immobilien im Ankaufsprozess und während der gesamten Haltedauer wird zur Abbildung und Messung der definierten ökologischen und sozialen Merkmale ein Scoring verwendet, welches aus insgesamt 2 verbindlichen Kriterien („verbindliche Kriterien“) und insgesamt 14 optionalen Kriterien („optionale Kriterien“) für die Bereiche „Environmental“ und „Social“ besteht.

Um in die vorstehend definierte Investitionsquote des AIF zu fallen, muss eine Immobilie kumulativ alle verbindlichen und mindestens 50 % der optionalen Kriterien erfüllen.

Im Folgenden werden die Kriterien näher erläutert und definiert:

Verbindliche Kriterien

  1. Das Investitionsobjekt ist nicht an der Gewinnung, Entnahme, Lagerung, Fertigung oder dem Transport von fossilen Brennstoffen beteiligt

Weder das Gebäude noch das Grundstück an sich darf an der Gewinnung, Entnahme, Lagerung, Fertigung oder dem Transport von fossilen Brennstoffen unmittelbar beteiligt sein. Das bedeutet, dass bspw. keine Tankstellen auf dem Gelände stehen dürfen oder anderweitige Gebäude, die einem solchen Zweck dienen. Des Weiteren sind entsprechende Lagerstätten ebenfalls ausgeschlossen, ausgenommen hiervon sind jedoch Öltanks zur Abdeckung einer Spitzenleistung. Mieter, deren Geschäftszweck in Verbindung mit der Gewinnung, Entnahme, Lagerung, Fertigung oder dem Transport von fossilen Brennstoffen steht, sind nicht ausgeschlossen, es sei denn, die Mietfläche wird für die oben genannte Tätigkeit unmittelbar verwendet.

 

  1. Das Investitionsobjekt besitzt bei einer Fertigstellung vor dem 31.12.2020 einen Energieausweis min. C oder besser, bei einer Fertigstellung nach dem 31.12.2020 muss der Primärenergiebedarf unter nZEB liegen

Sollte das Investitionsobjekt vor dem 31.12.2020 fertiggestellt sein, ist ein Energieausweis von min. C erforderlich, bei einer Fertigstellung nach dem 31.12.2020 muss der Primärenergiebedarf unter nZEB-Standard liegen. Dies entspricht einem Primärenergiebedarf von max. 40 kWh/m² pro Jahr. Nachzuweisen ist dies durch einen entsprechenden Energieausweis, welcher von einem externen Gutachter erstellt wurde.

 

Optionale Kriterien

Environmental

  1. Vorhandensein eines Smart-Meter-Konzepts

Um die Treibhausgasemissionen eines Gebäudes korrekt zu messen, wird ein intelligentes Zählerkonzept benötigt. Die sogenannten Scope 1 Treibhausgasemissionen beziehen sich auf alle direkt vom Gebäude verursachten Emissionen, also insbesondere durch das Heizen. Dies kann durch entsprechende Wärmemengenzähler gemessen werden, in Kombination mit dem jeweiligen Energieträger, der hierfür verwendet wird.

Die Scope 2 Emissionen schließen darüber hinaus die durch den Stromverbrauch der Immobilie entstehenden Emissionen mit ein. Diese müssen durch sogenannte „Smart Meter“, also intelligente Stromzähler gemessen werden. Das genannte Kriterium gilt somit als erfüllt, wenn das Investitionsobjekt mit entsprechenden Messzählern ausgestattet ist, mit denen sich die Scope 1 & Scope 2 Emissionen messen lassen, also der Verbrauch der Heizung und der Stromverbrauch auf allen Mietflächen.

  1. Regenwassernutzung oder Regenwasserversickerung auf dem Grundstück

Dieses Kriterium gilt als erfüllt, wenn bauliche Vorrichtungen/Einrichtungen zur Nutzung von Regenwasser zur Verfügung stehen (z.B. Zisternen). Alternativ sollte eine Regenwasserversickerung oder eine Regenwasser Rückhaltung auf dem Grundstück möglich sein (Versickerungsgruben, extensive Dachbegrünung mit Wasserspeicherung).

  1. Beheizung mit umweltfreundlichen Energieträgern / Heizsystemen

Das Kriterium gilt als erfüllt, wenn die Beheizung des Investitionsobjekts durch einen umweltfreundlichen Energieträger bzw. Heizsystem erfolgt. Hierunter fallen folgende Möglichkeiten:

  • Geothermie
  • BHKW (Nutzung mit regenerativen oder erneuerbaren Energieträgern wie Biogas, Pflanzenöle, Holzhackschnitzel oder Holzpellets)
  • Nah- / Fernwärme
  • Pelletheizung
  • Wärmepumpe

Entscheidend für dieses Kriterium ist, dass keine fossilen Brennstoffe wie Diesel, Heizöl, Erdgas oder Flüssiggas im Investitionsobjekt zur Beheizung genutzt werden.

  1. Erzeugung von Strom aus regenerativen/erneuerbaren Energien am Standort

Das Kriterium gilt als erfüllt, wenn am Standort des Investitionsobjekts Strom aus regenerativen oder erneuerbaren Energieträgern erzeugt wird. Neben der Stromgewinnung durch Solar-/Photovoltaikanlagen, die auf min. 40% der hierfür geeigneten Dachflächen vorhanden sein muss, definieren wir regenerative oder erneuerbare Energieträger auch als BHKW-Anlagen, die mit regenerativen Energiequellen genutzt werden, also mit Biogas, Pflanzenölen, Holzhackschnitzel oder Holzpellets. BHKW-Anlagen, die mit fossilen Brennstoffen wie Diesel, Heizöl, Erdgas oder Flüssiggas betrieben werden, fallen nicht darunter. Als dritte Möglichkeit sehen wir die Stromerzeugung durch eine Brennstoffzellenheizung.

  1. Mehr als 20% der Grundstücksfläche ist begrünt

Das Kriterium ist erfüllt, wenn mindestens 20% der Grundstücksfläche des Investitionsobjekts begrünt ist. Hierzu zählen auch Fassadenbepflanzungen und intensive/extensive Dachbegrünung. Die Erfüllungsquote dieses Kriteriums wird anhand der begrünten Grundstücksfläche im Verhältnis zur gesamten Grundstücksfläche berechnet. Eine vertikale Fassadenbepflanzung ist hierbei gleichzusetzen mit einer begrünten Grundstücksfläche.

  1. Ladestationen für E-Autos / E-Bikes vorhanden

Das Kriterium gilt als erfüllt, wenn sich im Investitionsobjekt pro 10 Wohneinheiten mindestens eine Ladestation / Lademöglichkeit für E-Autos / E-Bikes befindet.

  1. Energetischer Standard min. KfW 55

Der durchschnittliche Jahresprimärenergiebedarf eines Investitionsobjekts darf bei max. 55% des Wertes eines Referenzhauses liegen. Darüber hinaus darf der Transmissionswärmeverlust im Vergleich zu einem solchen Referenzhaus maximal 70% erreichen. Das Referenzhaus ergibt sich aus der jeweils für das Investitionsobjekt gültigen EnEV bzw. GEG. Diese Werte sind von einem unabhängigen Gutachter durch einen entsprechenden Energieausweis nachzuweisen.

 

Sozial

  1. Zugang zu öffentlichem Nahverkehr vorhanden

Das Kriterium gilt als erfüllt, wenn der öffentliche Nahverkehr – Bus, Bahn, U-Bahn, S-Bahn, etc. – fußläufig erreichbar ist. Als fußläufig erreichbar definieren wir einen Umkreis von 500 Meter um das Investitionsobjekt.

  1. Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten und/oder Kindertagesstätten/Kindergärten

Das Kriterium gilt als erfüllt, wenn in dem Investitionsobjekt Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs oder eine Kindertagesstätte/Kindergarten vorhanden ist. Bei Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs handelt es sich um Lebensmitteleinzelhandel- und/oder Drogerien.

  1. >20% der Wohnfläche öffentlich geförderter oder subventionierter Wohnraum

Das Kriterium gilt als erfüllt, wenn mehr als 20% der Wohnfläche im Investitionsobjekt als öffentlich geförderter/preisgebundener oder subventionierter Wohnraum ausgestaltet ist. Öffentlich geförderte/preisgebundene Mietwohnungen sind Wohnungen, die unter Bereitstellung von Fördermitteln aus staatlichen Haushalten oder von Förderbanken (ohne KfW Bank) geschaffen oder modernisiert wurden und deren Belegung und Miethöhe über eine bestimmte Zeit reglementiert sind (Sozialbindung).

Unter „subventioniertem Wohnraum“ verstehen wir Mietwohnungen, die dauerhaft (mindestens 10 Jahre ab Erwerb des Investitionsobjekts) mehr als 5% unterhalb des ortsüblichen Mietspiegels vermietet werden. Die Erfüllungsquote dieses Kriteriums wird anhand der Wohnfläche mit den oben genannten Eigenschaften im Verhältnis zu der Gesamtfläche des Investitionsobjekts berechnet.

  1. >20% der Wohnungen sind barrierefrei

Das Kriterium gilt als erfüllt, wenn mehr als 20% der Wohnungen im Investitionsobjekt barrierefrei sind. Barrierefreiheit definieren wir gemäß der jeweils gültigen Landesbauordnung für Wohnungen in Verbindung mit der jeweiligen Verwaltungsvorschrift „technische Baubestimmung“. Die jeweils heranzuziehenden Landesbauordnungen richten sich nach dem jeweiligen Bundesland und dem Baujahr des Investitionsobjekts. Die Erfüllungsquote wird anhand der Anzahl der barrierefreien Wohnungen im Verhältnis zu der Gesamtanzahl der Wohnungen in dem zu erwerbenden Investitionsobjekt berechnet.

  1. Ausreichende Anzahl an witterungsgeschützten und gesicherten Fahrradstellplätzen vorhanden

Das Kriterium gilt als erfüllt, wenn pro Wohneinheit mindestens 20% mehr Fahrradstellplätze vorhanden sind, als in der jeweiligen Landesbauverordnung in der für das Baujahr gültigen Fassung vorgeschrieben sind. Diese Stellplätze müssen witterungsgeschützt und gesichert sein, das heißt, es muss eine Überdachung für die Stellplätze vorhanden sein, sofern sich diese außerhalb des Gebäudes befinden und es muss die Möglichkeit gegeben sein, die Fahrräder abzuschließen und damit zu sichern. Als Wohneinheit definieren wir jede separate Mietwohnung in der Immobilie. Mietflächen mit einer anderen Nutzung wie bspw. Einzelhandel oder Büro fließen nicht in die Berechnung mit ein.

  1. Spielplatz oberhalb gesetzlicher Anforderung vorhanden

Das Kriterium gilt als erfüllt, wenn der zum Investitionsobjekt gehörende Spielplatz die Anforderungen an die Fläche des Spielplatzes, welche sich aus der jeweiligen Landesbauverordnung in der für das Baujahr gültigen Fassung ergibt, um mehr als 10% überschreitet.

  1. Bike-Sharing-Angebot oder Fahrrad-Reparaturangebot vorhanden

Das Kriterium ist erfüllt, wenn das Investitionsobjekt über mindestens 2 Fahrräder pro 50 Wohnungen verfügt, die im Rahmen eines Bike-Sharing-Angebots durch die Mieter genutzt werden können oder alternativ eine Reparaturstation im Objekt vorhanden ist, durch die die Mieter deren eigene Fahrräder instandhalten und reparieren können.

Monitoring der ökologischen und sozialen Kriterien

Der AIF wird die Einhaltung der dargestellten ökologischen und sozialen Merkmale für die zu erwerbenden Investitionsobjekte im Rahmen des Ankaufsprozesses und  fortlaufend über die gesamte Haltedauer der Investitionsobjekte einmal jährlich prüfen. Auf diese Weise stellt die Gesellschaft sicher, dass die definierten ökologischen und sozialen Kriterien in dem in den Anlagebedingungen definierten Maße fortlaufend eingehalten werden. Die Berichterstattung erfolgt in einem entsprechenden Reporting an die Anleger bzw. der Jahresberichterstattung des AIF.

Bei der Auswahl von geeigneten Immobilien im Ankaufsprozess und während der gesamten Haltedauer wird zur Abbildung und Messung der definierten ökologischen und sozialen Merkmale ein Scoring verwendet, welches aus insgesamt 2 verbindlichen Kriterien („verbindliche Kriterien“) und insgesamt 14 optionalen Kriterien („optionale Kriterien“) für die Bereiche „Environmental“ und „Social“ besteht.

Um in die vorstehend definierte Investitionsquote des AIF zu fallen, muss eine Immobilie kumulativ alle verbindlichen und mindestens 50 % der optionalen Kriterien erfüllen.

Sollte ein Investitionsobjekt im Laufe der Haltedauer die definierte Investitionsquote nicht mehr erfüllen, werden rechtzeitig entsprechende Maßnahmen ergriffen, um eine Einhaltung der ökologischen und sozialen Merkmale sicherzustellen. Sollte dies, bspw. aus ökonomischen Gründen, nicht möglich sein, wird die Gesellschaft weitere strategische Handlungsoptionen prüfen, die ggf. auch eine Desinvestition bedeuten können.